不動産売買契約 | 鹿児島 弁護士|弁護士法人グレイス 鹿児島県弁護士会所属

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不動産売買契約で失敗しないポイント

不動産売買契約で失敗しないポイント   

不動産は重要な財産であるため、契約書を作成するのが通常です。

一般取引上は売買契約書を作成した時に契約が締結されたものとして扱われます。以下に、

不動産売買契約で失敗しないポイント

を掲載しています。個別の契約書については、弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

1.重要事項説明とは

不動産を購入する場合、宅地建物取引業者(宅建業者)を通じて購入することが一般的です。

宅建業者を通じて土地建物を購入する場合、宅建業者の側で購入者に対して重要事項を説明することが義務付けられています。具体的には、その不動産に関する登記された権利の種類・内容などの法定の事項について説明することが必要になります。

重要事項説明に際して宅建業者が事実と異なることを告げ、これを事実と誤認して契約者が契約の申し込み・承諾の意思表示をした場合は、売買契約を取り消すことができます。

2.登記簿を確認する

売主が本当にその不動産を所有しているか、売り主以外の他の共有者がいないか、抵当権などが設定されていないか、などを登記簿謄本で確認する必要があります。

3.現地(不動産)を調査する

建物を購入する場合、その建物が賃貸されていても建物の借家権は登記簿謄本には表示されないのが通常です。建物を購入する前にその建物が第三者に賃貸されて引き渡されていた場合、後に建物を購入した人はその建物を使用することができません。

そこで、このような不利益を被らないように、建物を購入する前に、実際に現地を調査しておく必要があります。

4.用途地域を確認する

土地を買ってその上に建物を建てようとする場合、建物の種類・建ぺい率・容積率・高さ制限などが法律により規制されていて、希望通りの建物を建てられない場合があります。その一つが都市計画法上の用途地域です。

用途地域は、住居・商業・工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層住居専用地域など12種類の用途地域に分けられます。用地地域は、各地方自治体で販売している都市計画図で確認することができます。

5.申込証拠金について

申込証拠金とは、マンションや建売住宅の分譲販売の際、主に売買契約締結前に、購入希望者から販売業者に対して交付する金銭で、購入希望者の購入意思の確認と、当該希望者の申込み優先順位の確保を目的として預託される金銭であると解釈されています(法律上規定のあるものではありません)。

申込証拠金を交付する場合は、売主から預かり証の交付を受けましょう。なお、申込証拠金は、売買契約をキャンセルした場合は返還されることが多いです。

6.売買契約に際しての、手付の支払いについて

不動産売買契約を締結する場合、不動産の重要性から、契約を締結するときに手付を交付することが多く行われています。

手付はいわゆる解約手付と推定され、契約の相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄することによって契約を解除でき、売主は手付の倍額を支払うことによって契約を解除できます(相手方が契約の履行に着手した場合は、手付によって解除することはできなくなります)。

また、手付により契約が解除された場合は、解除によって相手方に損害が発生した場合も相手方に損害の賠償を請求出来ないのが通常です。ただし、これらは絶対にそうだというわけではありませんので、当事者間でこれと異なる取り決めを行うこともできます。

そこで、手付のやり取りをする場合には、交付される手付の法的性質を明記する必要があります(なお、売主が宅建業者である場合には、交付される手付は法律上解約手付として扱われます。)

7.購入した建物に欠陥(瑕疵)があった場合

購入した建物に欠陥があった場合、従来は、民法上の瑕疵担保責任を追及するしか方法がありませんでした。また、この瑕疵担保責任を追及できる期間は、瑕疵の存在を知ってから1年以内に限られていました。

しかし、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、請求できる期間や取りうる手段が拡大しています。

具体的には、新築住宅の取得契約について、基本構造部分の瑕疵担保責任を、建物の完成引渡から10年間請求できるようになります。瑕疵担保責任の内容も、損害賠償請求・解除だけではなく、修補請求ができるようになります。

ちなみに、住宅の品質確保の促進等に関する法律は平成12年4月1日以降に締結された新築住宅の取得契約(売買・請負)について適用されます。

8.農地の売買に関する注意点

農地を売買する場合、買主がその農地を農地として使用する場合は、農業委員会または都道府県知事の許可が必要となります。

また、買主が農地を農地として使用しない場合も原則として農業委員会または都道府県知事の許可が必要となります。これらの許可が必要な場合も、許可を得るより先に売買契約を締結した場合であっても契約自体は有効です。

しかし、土地所有権は許可がなければ移転しません。そこで、農地を売買する場合には、契約書に「許可が得られなかった場合には当然に契約を解除する」という条文を入れておかなければ、不測の損害を被る恐れがあります。

個別の契約書については、弁護士にご相談ください。

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