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不動産賃貸借契約で失敗しないポイント

不動産賃貸契約で失敗しないポイント   

ここでは以下に、

不動産賃貸借契約で失敗しないポイント

を説明しています。

個別の契約書については弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

1.土地賃貸借契約の更新

土地賃貸借契約の期間が満了した場合、その契約を更新するか否かが問題となります。
更新には当事者の合意に基づいて更新される合意更新と、当事者の合意に基づかない法定更新があります。

1)合意更新

土地賃貸借契約は当事者の合意に基づいて更新できます。これを合意更新と言います。借地借家法が適用される場合、初回の更新は20年、2回目以降の更新は10年が更新後の借地権の存続期間となります。

なお、借地法が適用される場合の更新後の借地権の存続期間は、堅固建物(石造り、土造り、煉瓦造りなど)の場合は30年、非堅固建物の場合は20年です。

2)法定更新

借地上に建物が存在する場合に、借主が貸主に対して更新を請求した場合、貸主が遅滞なく異議を述べない限り、従前と同じ内容で契約が更新されます。

また、借主が更新を請求しない場合であっても、借地上に建物が存在する場合に、借地権の存続期間満了後も借主が土地の使用を継続していたにもかかわらず、貸主が遅滞なく異議を述べない場合には、やはり従前と同じ内容で契約が更新されます。

また、貸主の異議には正当事由が必要になります。

2.建物賃貸借契約の更新

土地賃貸借の場合と同様、合意による更新と法定更新とがあります。

1)建物賃貸借の合意更新

建物賃貸借を合意で更新した場合、契約期間は最長で20年になります。1年未満の期間を定めた場合は期間を定めなかったものと見なされます。契約期間を定めなかった場合やそのように見なされた場合には、解約申し入れの対象となります。

2)建物賃貸借の法定更新

当事者が期間満了の1年前から6か月前までに更新拒絶の意思表示をしなかった場合、または契約条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしなかった場合には、従前と同じ内容で契約を更新したものと見なされます。

また、貸主から更新拒絶の通知がなされた場合であっても、借主が借家の使用を続けているにもかかわらず、貸主が遅滞なく異議を述べなかった場合も同様です。ただし、期間の定めがないものとされ、解約申し入れの対象となります。貸主の更新拒絶には正当事由が必要です。

3.解約申し入れとは

建物賃貸借で、期間の定めがない場合または定めがないと見なされる場合には、当事者双方とも申し入れによっていつでも建物賃貸借契約を終了させることができます。これを解約申し入れと言います。

ただし、貸主の側から解約申し入れをする場合には、正当事由が必要です。また、賃貸借契約が終了するのは解約申し入れの日から6か月後です。

4.契約期間の途中の賃料の値上げ・値下げ

契約で定めた以上、契約の途中で一方的に賃料の値上げや値下げを求めることはできないのが原則です。ただし、当事者双方が合意した場合は契約内容を変更できます。また、裁判手続を利用して賃料の値上げまたは値下げを請求することができる場合があります。

裁判手続を利用して賃料の変更を請求する場合、いきなり訴訟を提起することはできず、まずは調停を申し立てる必要があります(調停前置主義)。調停が不調となった場合に、はじめて訴訟を提起することができます。

訴訟手続に入った場合、以下の事情などを総合考慮して賃料の変更を認めるか否かを判断します。

① 土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減
② 土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動
③ 近傍同種の建物の借賃の比較

5.敷金の返還

敷金とは、不動産の賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する、停止条件付返還債務を伴う金銭のことを言います。

賃借人が賃貸人に賃料を支払わない場合や、建物の原状回復が必要となり賃借人がこれを負担する場合に、預かっていた敷金から賃借人の負担額が差し引かれ、不動産明渡時に、残額が賃借人に返還されます。敷金の返還については、基準が明確でなく、紛争となることが多いです。

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