第13回「民法改正（10） －賃貸借契約（2）－」

今月も、先月に引き続き、賃貸借契約に関する重要な改正点について触れさせて頂きます。今回は賃貸借契約の問題のうち、「転貸」についてご説明致します。

「転貸」とはいわゆる「また貸し」のことを指します。例えば、Ａ（賃貸人）がＢ（賃借人）に建物を貸していたところ、ＢがＣ（転借人）にその建物を貸すことを言います。民法は「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ賃借物を転貸することができない」と定めております。つまり、Ａの承諾のないままＢがＣに転貸すること（「無断転貸」といいます）は不適法であり、ＡはＢに対して賃貸借契約を解除できるだけでなく、Ｃに対して賃借物の返還（明渡し）を求めることができます。言い換えれば、また貸しをしたＢはＡから契約を解除されるだけでなく、Ｃに対しても迷惑をかける結果となる訳です。

それでは、ここからはＢがしっかりＡの承諾を得てＣに転貸した場合を考えます。
仮にＢが適法に転貸したとしても、ＡＢ間の賃貸借契約が別の事情で解除された場合にＣはそれでもＡから目的物を借り続けることができるでしょうか、という問題です。

この問題について、現行民法には明確な規定がありませんでしたが、判例が存在していたため、その判例の考えを改正民法で明文化することとなりました。
具体的には、Ｂが賃料不払いなどの債務不履行によりＡから契約を解除された場合と、ＡＢ間の合意により解除された場合で、Ｃの立場が区別されることとなります。

考え方としては、次のとおりです。
すなわち、ＣはＡが転貸を承諾している以上、適法な転借人として保護されなければなりません。他方で、Ｂが債務の不履行（例えば、Ａに対する賃料不払い）となっている場合にまでＣの保護を優先して、ＡがＢとの契約に拘束されるとしたのでは、むしろＡに酷といえます。

そこで、ＡＢが賃貸借契約を合意解除した場合にはＣは返還義務を負わず、Ｂの債務不履行によってＡＢ間の賃貸借契約が解除された場合にはＣは返還義務を負うこととしました。

いずれにしましても、転貸は複雑な法律問題となりますので、是非とも細心の注意を払ってください！