不動産業に強い弁護士なら【不動産の法律相談】
不動産業の法律相談 目次
1. 不動産業の経営上、こんなお悩みはございませんか？
弁護士が入るとこんなメリットがあります！
賃料不払いについては、弁護士が内容証明を送付するだけで解決することも多いですが、それで解決を見ない場合であっても、直接賃借人と交渉することにより、より迅速な賃料回収が可能になります。
賃料不払いが一定期間続いた場合には、そのことを理由に賃貸借契約を解除し、土地・建物からの退去や明渡しを求めることが可能となります。
賃借人が土地や建物を占有しており、任意の明渡しが期待できない場合には、裁判によって判決等判決等を取得して、強制執行によることで最終的な解決を図ることができますが、裁判や強制執行の手続きは専門的な知識が必要となりますので、弁護士を活用することで、日々の業務に集中していただくことが可能になります。
弁護士が入るとこんなメリットがあります！
賃借人が、賃貸借契約上に定められた目的とは異なる用法で利用していたり、近隣住民に迷惑をかける態様で利用しているケースがあります。このような場合には、弁護士がその賃借人に警告を発し、賃借人と交渉することで解決することが可能です。
また、オーナーが承諾していないにもかかわらず、賃貸借契約の当事者とは異なる者が占有していたり、真の賃借人が第三者に「また貸し」している場合には、賃貸借契約そのものを解除することにより、不動産の明渡しを求めることが可能となります。泣き寝入りしないで弁護士に相談されることが非常に重要です。
弁護士が入るとこんなメリットがあります！
不動産の瑕疵をめぐるトラブルは非常に多いです。
この瑕疵を認識していながら相手方に説明や告知をしていなかったケース、契約後になって瑕疵の存在を認識するに至るケース、それほど大きな瑕疵とは言えないにもかかわらず代金の支払いを拒絶されるケースなど、実にご相談内容は多岐にわたります。
これら不動産の瑕疵をめぐるトラブルについては、そもそもそれが「瑕疵」にあたるのかを検討することが必須ですが、瑕疵にあたるか否かはまさに法律問題です。瑕疵に基づく修補や損害賠償を求められた場合には、安易にその請求に応じるのではなく、弁護士を入れてその判断を仰ぐことが非常に重要です。
弁護士が入るとこんなメリットがあります！
建物がどれほど老朽化しているのかによりますが、老朽化が著しい場合には賃借人に退去を求めることが可能となります。賃借人に退去を求める場合の交渉も弁護士が行うことでスムーズに解決できます。
他方、直ちに退去まで求めることができない程度の老朽化の場合には、賃借人に一定額の立退料を支払うことにより、退去交渉を行うことが考えられます。その場合に、不当に高額な立退料の負担を強いられることのないよう、弁護士に相談したうえで、交渉に臨むことが重要です。
逆に、老朽化等を理由とする退去を求められている場合にも、相手方が本当に退去を求めることのできる地位にあるのかを検討した上でできるだけ多くの立退料を得られるような交渉をすることが可能となります。
弁護士が入るとこんなメリットがあります！
隣地所有者との間で、境界がどこなのかが争いになることがあります。このような場合に、まず弁護士が当事者の間に入って話し合いで解決することが考えられます。もっとも、境界は公租公課の変動にも関わる要素となり、当事者間の話し合いでは解決に至らないこともあります。その場合には、弁護士が筆界特定制度の代理申請を行ったり、境界確定訴訟を提起することで解決することができます。
筆界特定制度とは、法務局に対して申請することで利用できるもので、筆界特定登記官が迅速かつ適正に筆界の特定を行う制度です。訴訟と異なり、筆界調査委員という専門家が職権で調査をし、筆界特定登記官が筆界を特定しますので、隣人関係への悪影響が少ない制度です。また、訴訟よりも比較的コストを抑えられ、早期に解決できるところにメリットがあります。
境界確定訴訟は、筆界特定制度によっても解決できない場合に利用することが多い手続です。裁判官が判断しますので、終局的に解決を図ることができます。訴訟は極めて専門性の要求される手続ですので、弁護士にご相談されることが重要です。
弁護士が入るとこんなメリットがあります！
賃貸人・賃借人それぞれの立場に立って、より有利となるような条項で契約を取り交わすことが可能になります。
一言で賃貸借契約といっても、普通賃貸借契約、定期賃貸借契約、事業用目的か否か等で、契約内容も実に多岐にわたります。どういった契約類型で契約することがいいかは賃貸人か賃借人のいずれの立場なのか、長期間の賃貸借を予定しているのかどうか、契約の更新をどう考えるのか等の諸事情を考慮した上で判断しなければなりません。これらの判断に精通しているのが弁護士であり、契約書の作成、チェック等を随時任せることで安心して日々の経営に臨むことができます。
2. 不動産業の方のために、弁護士はこのようなことができます
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1.賃料の不払いへの対応
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賃借人に対する賃料を弁護士が請求いたします。内容証明等を利用して賃料請求するだけでなく、弁護士が直接交渉をすることも可能です。
また、賃借人の賃料不払いが一定期間継続している段階で早期に債権回収を実現するか、強制的な不動産の明渡しを実現することにより、可能な限り未払い賃料額を抑え、新たな賃借人との契約を実現することが可能となります。
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2.不動産の瑕疵に関するトラブルへの対応
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不動産の瑕疵をめぐるトラブルの場合、弁護士が介入することにより、真に不動産業者が法的責任を負わなければならない瑕疵か否かを判断することが可能になります。また、請求されている損害が正当なものかを判断することもできます。
更に、不動産業者が不当に責任を負わされることのないよう、どのような証拠を用意しておくべきか等、事前予防のためのアドバイスを行うことができます。
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3.境界をめぐるトラブルへの対応
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境界をめぐるトラブルは、当事者間だけで解決することが非常に困難なことが多いです。弁護士は筆界特定申請制度の利用、境界確定訴訟に長けており、当事者間で解決できない境界トラブルを終局的に解決させることができます。
また、弁護士は、司法書士や土地家屋調査士等、他士業との提携をしていることから、境界トラブルへの対応をよりスムーズに行うことが可能となります。
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4.賃貸借契約に関する契約書関係の整備
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不動産を扱う場合、法令上の制限の有無、土壌汚染、境界や瑕疵等、重要事項に関する説明義務が問題となります。また、普通賃貸借と定期賃貸借、一時使用目的の賃貸借等、賃貸借の契約類型が異なると当事者に発生する権利義務の内容が全く異なるという問題もあります。
これらの諸問題を全て弁護士に任せることで、スムーズな契約書の取り交わしが可能となるだけでなく、何より予期せぬトラブルを未然に回避しておくことができます。
3. 弁護士法人グレイスの顧問契約の特徴
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1
業種・法律の分野・地域の守備範囲が広い
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原則としてどのような業種の企業様でも、顧問契約のご依頼があった場合には、お引き受けさせていただいております。但し、反社会的な営業活動を行っている企業様、当事務所の業務と利益が相反する企業様（消費者金融等）については、顧問契約をお断りさせていただいております。
また、鹿児島県以外の企業様でも、電話やメールによる法律相談が主体となることをご了承いただけるのであれば、顧問契約を締結し顧問弁護士としての職責を遂行させていただきます。
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関連会社、会社の従業員やそのご家族についての相談も可能
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顧問契約を締結していただいた場合、顧問契約の範囲内であれば、契約企業様の相談料は無料です。また、顧問契約を締結していただいた企業様の関連会社も、別途顧問契約を締結していただくことなく、原則として無料で法務サービスの提供を受けることが可能です。
更に、契約企業様だけでなく、役員・従業員様やそのご家族の方の法律相談につきましても、初回は無料とさせていただいております。
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3
契約書や法律文書の書式のご提供
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顧問契約を締結して頂いた場合、事案に必要となる契約書や法律文書の書式を提供しております。例えば、よく使う契約書等の書式を提供し、社内で作成して頂いた上で弁護士がチェックする、というやり方をとれば、弁護士費用の節約にもなります。
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4
予防法務の体制構築をお手伝い
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顧問弁護士の仕事はトラブルがあった時だけではありません。
むしろ、当事務所では、トラブルを未然に阻止することも、顧問弁護士の重要な任務であると考えています。大きなトラブルに発展する前に、トラブルの芽の段階からご相談いただくことはもちろん、例えば、売掛金・債権の未収を防止するための仕組みの構築などもお手伝いいたします。
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セミナーや研修会のご提供
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顧問契約を締結していただいた場合には、ご希望の企業様には、法律相談だけではなく、各種の法律問題に関するセミナーや研修会も行います。
当事務所では、顧問先企業様に対して労務問題、会社法、株主総会対策、事業承継などのセミナー・研修会を、原則として無料で提供しております。
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6
他士業の専門家との強力な連携
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企業で起こる諸問題は、一般的な法律問題だけでなく、税務・会計・登記・知的財産権等、様々な問題が深く交錯していることが多いものです。当事務所は、公認会計士・税理士・司法書士・弁理士など、それぞれの分野に精通する他資格の専門家と深く交流があり、日頃より連携して多くの業務を行っております。
したがって、事案に応じて、それぞれの分野の専門家と連携して迅速かつ適切な処理を行うことが可能です。
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7
顧問弁護士として外部へ表示することが可能
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顧問契約を締結して頂いた企業様の印刷物やウェブサイトに、顧問弁護士として当職の氏名を記載していただくことが可能です。「顧問弁護士がついている」ことをアピールできると、企業の信頼関係が増したり、敵対的な勢力を牽制したりすることができます。
4. 当事務所の不動産業の解決事例
不動産業の解決事例
建物の老朽化を理由とする賃貸借契約の解約に成功した事例
1相談内容
所有するビルにテナントが入っているが、老朽化していることから、同ビルを収去した上で新たなビルを建設したい。テナントとの間では普通賃貸借契約を締結しているが、同契約を解約して退去してほしい。どうしたらよいか。
2争点
同ビルの老朽化が賃貸借契約の解約理由となるか。
3解決内容
交渉により、明渡期限を明確に定めた上で、同期限までの間の賃料を減額することを条件に、テナントとの間で同ビルを明け渡してもらう旨の合意に達する。
4弁護士の所感
普通賃貸借契約においては法定更新という制度があり、賃貸借期間の定めがあっても正当な事由がない限りは、賃貸人から解約することを申し出ることはできません。「正当な事由」があるか否かの判断は種々の諸要素が総合考慮されて行われますが、「建物の老朽化による改築のため」という理由はそれだけで解約が認められるのは困難なことが多いです。
本件において、賃料減額という条件を交渉で付したのもそのような配慮に基づくものでありますが、交渉による早期解決を図ることができました。
不動産業の解決事例
不動産売主及び仲介業者に対して売買の目的物に関する説明義務違反に基づく損害賠償請求を行い、賠償を認めさせた事例
1相談内容
相談者が建物を新たに購入し、葬祭業を営んでいたところ、当該建物が葬祭業を営む基準に適合していないことを理由に、自治体から建物の除却命令を出す予定である旨通告を受けた。
相談者は不動産の売主や仲介業者に対し、葬祭業を営む旨伝えていたものの、基準に適合しない旨の説明は一切受けていなかったことから、不動産の売主及び仲介業者に対し、その損害の賠償を請求することができないか相談を受ける。
2争点
不動産買主が建物の除却命令を受けるに至った場合、不動産売主及び仲介業者にその損害賠償を請求することができるか。
3解決内容
不動産売主及び仲介業者と交渉した結果、相談者に対し、その場で５００万円が賠償金として支払われ、解決。
4弁護士の所感
除却命令は、建物そのものの収去を命ずるものであり、本件のように、その建物で事業を経営している場合にはその損害は極めて甚大なものとなります。この場合に損害賠償の相手方として考えられるのは、不動産売主及び仲介業者です。具体的には、不動産売主に対しては、売主としての担保責任の追及、仲介業者に対しては、説明義務違反に基づく責任追及が考えられます。
本件においても、不動産売主及び仲介業者に対し、それぞれ責任追及した結果、仲介業者が全ての責任を負うとの合意に達し、５００万円を現金一括で相談者に支払わせることができました。
不動産業の解決事例
土地の賃貸借契約が期間満了したとして、土地の明渡訴訟を提起されたが最終的に土地を購入する内容で和解を成立させた事例
1相談内容
土地の賃貸借契約の期間満了を理由に土地の明渡し訴訟を提起された。同賃貸借契約では、期間満了時に土地を買い取ることになっていたが土地の価格について賃貸人と折り合いが合わない。
2争点
賃貸借契約の解除の当否及び土地の買取りにあたっての土地の売買価格
3解決内容
交渉に賃貸人が提示していた売買価格から相当額減額の上、土地の売買を内容とする訴訟上の和解成立
4弁護士の所感
本件は、賃貸借契約の終了を理由とする土地の明渡請求ではあったが実質は土地の売買契約の交渉であった。また、売買契約が成立しない場合、転借人との転貸借契約の帰趨にも影響があることから、売買契約を成立させなければいけなかった。
売買価格については土地の鑑定を行うまでに至ったが、最終的に、互いに譲歩のうえ売買契約を成立させることができ、現状の転貸借契約も継続できたことから、互いに利益となる解決となった。
不動産業の解決事例
近隣住民の建設反対運動への対処を代理した事例
1相談内容
建設会社がその本店所在地付近の土地に複数の戸建て住宅を建て、いわゆる建売の形態で売却した。その後、余った敷地の一部を利用して、同建設会社の顧客及び同社従業員の子息を対象とする保育施設を設けた。
その結果、上記建売住宅の購入者に当たる近隣住民の一部から、保育施設が建設されることは約束違反である、騒音により不快な住環境を強いられるため金銭賠償せよ、との要望を受けるに至った。どうしたらよいか。
2争点
① 建売時に近隣に保育施設を設けないとの約束がなされたか。
② 保育施設建設により近隣住民の住環境に違法な程度の悪影響が生じるか。
3解決内容
相手方の要求の大部分を拒否
4弁護士の所感
①の点に関しては、クライアントから事実関係を聴取した結果、建売時に近隣に保育施設を設けないとの約束の存在は確認できず、常識的に考えても自己所有地の使途を大きく制約するような約束をしているとは考えられませんでした。
②の点に関しても、本件での保育施設は、３重の防音処置が講じられた特殊な構造を採用していることから、法律上の賠償責任が生じるような事態に陥ることは想定し難く、そもそもまだ工事段階で実際に保育施設の運営は開始されていないため、賠償問題など生じようがない状況でした。
こうした検討により、相手方に対してはその要求を拒否する旨を伝え、他方で、保育施設の工事段階で相手方宅に損傷が生じていないかを確認する土地家屋調査士の調査費用のみをクライアントの側にご負担いただきました。
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