不動産問題でお困りの方へ

不動産取引の典型的な類型としては、売買や賃貸借が存在します。そして、その取引ごとに法規制や特有のトラブルが存在します。不動産売買に宅地建物取引業者（以下「宅建業者」といいます。）として売買の仲介をする場合には、宅地建物取引業法（以下、「宅建業法」といいます。）上の規制を受けることになります。例えば、物件案内の段階では、勧誘にあたって重要な事項について故意に告げず又は不実のことを告げることが禁じられています。売買契約の申し込みの段階では、不動産取引にあたって、宅建業法３５条１項に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付しなければなりません。

また、不動産を購入するにあたって説明をしなかった事項が売買契約締結後に発覚し、その説明がなかったことについてトラブルになることも少なくありません。そのため、売買契約にあたり、どこまで説明すべきかなど宅建業法上の規制や裁判例まで考慮して判断することになります。

不動産賃貸借については、借地借家法上の規制が度々問題となります。借地借家法の適用を受ける場合、賃貸人が賃貸借契約の更新を拒絶するには、正当事由が必要であるなど賃借人が不利となります。また、十分な検討なしに、賃借人に不利な特約を賃貸借契約書に定めたとしても、結果的に同特約が無効と判断されることもあります。

建物の賃借人が退去する際に、賃借人が負う原状回復義務の範囲も問題となることが少なくありません。そのほかにも、自己の所有する不動産を賃貸した場合、賃借人の賃料未払い、他の入居者への迷惑行為等のトラブルも考えられます。このように、不動産賃貸借は紛争が生じやすい契約類型ともいえます。

また、宅建業者として賃貸借契約を仲介する場合には、売買のときと同様に重要事項を書面で交付して説明しなければならないなど、宅建業法上の規制を受けることになります。

そのほかにも、不動産賃貸借契約といっても、その類型は一つではなく、賃貸借の目的に応じて賃貸借の内容を検討することも重要です。例えば、事業用地として、土地を貸すのであれば、事業用定期借地契約とするなどの選択肢も考えられます。このように賃貸借契約といってもその内容は様々です。そして、実態に即した賃貸借契約を締結するためには、その目的と契約内容が合致しているか検討することになります。

前述のとおり、不動産売買及び賃貸においては宅建業法や借地借家法の規制、その他法律の文言だけでは一義的に判断できない事項等も問題となり得ます。法律の規定には抽象的な内容であるものも多く存在し、また、そもそも法律には記載されていない問題が生じることも想定されます。そのような問題については、法律上の解釈や過去の裁判例を参照しながら、対応策を検討する必要があります。そのため、不動産取引の紛争を予防する意味でも、事前に弁護士に相談することが重要となります。弊所においても、不動産オーナーや宅建業者の方から日々ご相談を受けています。

賃料未払いや近隣住民への迷惑行為に関する問題などは、弁護士から内容証明を送ることにより早期に賃料の支払い再開や迷惑行為が止むこともあります。そのため、不動産オーナーの選択肢として、弁護士を介しての交渉も紛争の早期解決に有効な手段の一つといえます。

また、お互いが感情的な話し合いができない場合に、第三者が介入することにより話し合いが建設的に進むことも期待できます。

このように紛争の早期解決を図るために弁護士に依頼をすることも選択肢といえます。

賃借人が建物を退去しない場合、裁判で退去を求めることになります。もっとも、訴訟の提起から訴訟遂行を自身で進めることは容易ではありません。しかし、弁護士であれば、代理人として裁判対応をすることができます。そのほかにも、当事者間の交渉では解決が困難な事例においては、裁判等の法的手続きにより紛争を解決することとなります。

弊所では日頃から、不動産問題に関するご相談をお受けしており、不動産オーナー、宅建業者等の企業の皆様に対して以下のようなサポートをすることが可能です。

以上に限らず、広く不動産関連のご相談をお受けしておりますので、何かお困りごとがある際は気軽にご相談いただければと思います。