相談事例

【72】賃料の未払いを理由に賃貸借契約を解除し建物明渡請求訴訟を経て、建物の占有を回復したものの、未払賃料の問題が残されていたことから元借主の給与債権を差し押さえて未払賃料を全額回収できた事案

2019/11/19

相談分野

不動産問題

業種

不動産業

1. 相談内容

Ａ社はＢに建物を賃貸していたが、Ｂが数ヶ月にわたり賃料を支払わないことから、賃料不払いを理由として賃貸借契約を解除したうえ、建物明渡請求訴訟を提起した。
同訴訟はＡ社の勝訴に終わり、建物の明渡しは無事に実現したものの、Ｂに資力がなかったことからＡ社は未払賃料を回収することまでできなかった。
そこで、Ａ社は未払賃料を全額回収するため、Ｂの給料債権を差し押さえることとした。

2. 争点

賃借人からの債権回収を実現するために採るべき方法

3. 解決内容

Ａ社がＢから未払賃料の支払いを受けたことから、給料債権の差押えを取り下げた。

4. 弁護士の所感

建物の明渡しそのものは賃料の長期にわたる不払いの立証ができれば比較的容易に実現が可能です。
しかしながら、そもそも賃料を不払いにする借主の場合、その資力に問題があることが多く、未払賃料を現実に全額回収することは困難を極めることが多いのが実際です。
すなわち、建物明渡請求訴訟を提起する際には、同時に未払賃料の請求もすることから、判決を取得することまでは容易なのですが、強制執行の対象となる財産が発見できないか、現実に存在しない場合が多いです。

　そこで重要となってくるのが、借主の就業地を事前に把握しておくということです。
職を転々としている場合には実効性を欠きますが、特に就業地が変更されていなければ、その給料債権を差し押さえることで債権を回収することが可能になるためです。

　同じ債権差押えであっても、給料債権の差押えは債務者にとって非常にダメージが大きくなります。なぜなら、就業先に事実上の迷惑がかかるだけでなく、私的な事項を就業先に知られる結果となるためです。
従って、給料債権の差押えが効を奏すると、「直ちに全額支払うから差押えを取り下げてほしい」と願い出てくる債務者が一定数存在します。
　本件も、そのような申し出が債務者からなされたことから、未払賃料の全額の支払いを任意に受けた後に差押えを取り下げることとなりました。

債権回収は紛争になる前に、事前に債務者の就業地や財産についての情報を取得しておくことが極めて重要かつ有用です。