相談事例

【102】賃料未払に基づく解除を理由として建物明渡及び未払賃料を請求する訴訟を提起し、全部認容判決を得た事例

2020/01/31

相談分野

不動産問題

業種

不動産業

1. 相談内容

不動産賃貸業を営むＸ社は、Ｙに対しアパートを賃貸していたところ、Ｙの賃料未払が３ヶ月に及んでいたことから、賃貸借契約の解除通知を送付するとともに、建物明渡及び未払賃料を請求するため、当事務所がその訴訟対応の委任を受けた。

2. 争点

訴訟上の争点は特になし。

3. 解決内容

Ｘ社が全部認容判決を取得した。

4. 弁護士の所感

不動産賃貸借をめぐる問題においては、借地借家法の適用があるか否かがその帰趨を大きく左右します。同法が賃借人保護に厚い内容となっているためです。

　本件において当事務所弁護士は賃貸人側に立った事案でしたが、たとえ１ヶ月の賃料未払をもって契約を解除できる内容の約定であったとしても、確立した判例法理によれば同解除は無効となってしまいます。
賃料未払を理由とする解除が認められるためには少なくとも３～４ヶ月の賃料未払の実態が必要となります。

　実務上においてより重要となるのは、建物明渡請求訴訟における被告たる賃借人が裁判所に出頭し応訴した場合に、原告たる賃貸人としては判決を取得すべきか和解に応じるべきかという問題です。

　賃貸人としては一刻も早く明渡しを実現し、正常に賃料の支払いをする賃借人に賃貸したいと考えるため、即日結審のうえ、判決を取得したいと望まれることが多いです。もっとも、仮に判決を取得したとしても、賃借人が任意に退去しない限り、強制執行を申し立てるほかなく、明渡しが完了するまでに判決取得後、数ヶ月はかかることとなります。
そのため、賃借人の対応いかんにもよりますが、臨機応変に訴訟上の和解に応じた方が判決取得の方法を採るよりも早期に明渡しが実現する場合もあることを念頭に置いて解決策を探ることが極めて重要です。